巴马瑶族自治县人民政府办公室关于印发巴马瑶族自治县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

巴马瑶族自治县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  【目的依据】为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范巴马瑶族自治县集体经营性建设用地出让、转让、出租、作价出资（入股）、抵押等市场行为，维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益，保护集体经营性建设用地权利人的合法权益，促进土地资源节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等国家、自治区相关法律法规及政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  【集体经营性建设用地定义】本办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地。

第三条  【入市定义】本办法所称集体经营性建设用地入市是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，集体经营性建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、作价出资（入股）、抵押、转让等。

第四条  【适用范围】巴马瑶族自治县行政区域内集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）、抵押、转让等入市行为适用本办法。

第二章 入市主体和条件

第五条【入市主体】集体经营性建设用地使用权入市主体应为代表其所有权的集体经济组织，包括乡（镇）、村、组三级集体经济组织。

依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各个农村集体经济组织代表集体行使所有权。

依法属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权。

集体经营性建设用地使用权入市主体可委托授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表农民集体行使所有权。

第六条【入市条件】集体经营性建设用地使用权入市应当符合以下要求：

（一）土地权属清晰、无争议，完成不动产（集体建设用地所有权）登记发证；

（二）符合国土空间用途管制要求；

（三）符合国家产业准入政策、土地使用标准和生态保护条件等政策及要求；

（四）无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；

（五）经代表其所有权的集体经济组织民主决议（议事）同意或依法授权同意；

（六）法律法规规定的其他条件。

第七条【入市平台】集体经营性建设用地使用权出让、转让、出租、作价出资（入股）、抵押等交易，应当在自治县公共资源交易平台进行，公开交易信息。

第八条【入市途径】集体经营性建设用地入市包括存量集体经营性建设用地入市、新增集体经营性建设用地入市。依法取得、符合规划的集体存量建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可以直接就地入市；属于新增集体经营性建设用地，需依法转为建设用地后，方可入市。

第九条【计划管理】自治县人民政府统筹管理，尊重农民意愿，根据经济社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划、土地市场状况和所有权人意向申请，控制节奏，统筹安排土地年度供应计划。

第三章 入市程序

第十条  【入市申请及调查】由代表其所有权的集体经济组织或其委托授权的入市实施主体（以下简称“入市实施主体”）向自治县自然资源局、乡（镇）人民政府提出拟入市地块的调查申请，包括权属、规划等调查。其中，权属调查指开展拟入市地块的勘测定界，形成入市地块蓝线图，并指认四至界址，相邻权利人签字确认，集体经济组织出具权属证明，报村委会、乡（镇）人民政府盖章确认后，交不动产登记局审核；规划调查指依据国土空间规划（过渡期可依据经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划），核实拟入市主体地块的规划情况，涉及新增建设用地的，办理转用手续。

第十一条  【出具规划条件】对权属无争议、符合规划等基础条件的拟入市地块，由自治县自然资源局提出规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，自治县发展和改革局、工信和商务局提出产业准入要求，巴马生态环境局提出环保要求。

第十二条  【地价评估】对于拟入市的集体经营性建设用地地块应委托有资质的土地评估机构开展地价评估。集体经营性建设用地使用权出让、出租底价由代表其所有权的集体经济组织，在经土地价格评估的基础上，按照民主决议（议事）程序确定，并报自治县自然资源局备案。

第十三条  【方案编制】符合入市条件的，由入市实施主体根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入、生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。入市地块出让、出租等方案经本集体经济组织民主决策确定后，向乡（镇）人民政府提出入市申请。

第十四条  【方案审核】方案经乡（镇）人民政府初审，由入市实施主体在出让、出租前不少于十个工作日报自治县人民政府。自治县人民政府组织自治县自然资源局等相关部门依据相关规定对申请材料进行审核并提出相关意见，入市实施主体应按照意见进行落实。

第十五条  【入市交易】集体经营性建设用地使用权交易流程参照国有建设用地使用权交易流程。集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同等入市制度，在自治县统一的土地交易市场内进行，实施统一规则、统一平台、统一监管，遵循公开、公正、公平的原则。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地出租，集体经营性建设用地使用权出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律法规另有规定的除外。集体经营性建设用地使用权出让、出租等原则上采取招标、拍卖、挂牌或者协议等方式公开交易。

第十六条  【合同签订】入市交易完成后，交易双方应当签订书面合同，并报自治县自然资源局备案，合同规范文本由自治县自然资源局另行制定。

第十七条  【不动产登记】集体经营性建设用地使用权的受让方，在签订合同并付清全部出让价款和相关税费后，按规定申请办理不动产登记。

第四章 集体经营性建设用地使用权出让

第十八条  【出让定义】集体经营性建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向集体土地所有者支付土地价款的行为。

第十九条  【交易方式】集体经营性建设用地使用权出让原则上采取招标、拍卖、挂牌方式公开交易。在本办法规定实施前，土地已有使用者的，由入市实施主体报请所在乡（镇）人民政府同意的基础上，可采用协议方式出让。

第二十条  【交易委托】达到出让条件的集体经营性建设用地，由入市实施主体委托自治县自然资源局及自治县公共资源交易中心组织开展调查勘测、设定用地条件、发布公告、审核竞买人资格、招标拍卖挂牌等入市工作。

第二十一条  【合同签订】集体经营性建设用地使用权出让，应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报自治县自然资源局备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

第二十二条  【使用年限】集体经营性建设用地最高使用年限，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

第二十三条  【使用权能】在使用期限内，集体经营性建设用地使用权受让人，对其依法取得使用权的集体经营性建设用地具有占有、使用、收益和处分的权利。

第二十四条  【不动产登记】在签订合同后，受让人应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

第五章 集体经营性建设用地使用权转让

第二十五条  【转让定义】集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地以有偿方式取得后，在土地使用权出让合同规定的期限和条件范围内，土地使用者将集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物再转移的行为。

第二十六条  【转让条件】集体经营性建设用地使用权转让应同时符合以下条件：

（一）集体经营性建设用地使用权以有偿方式取得；

（二）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并持有不动产权证书；

（三）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十七条  【地上建筑及附着物】集体经营性建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物所有权作为动产转让的除外。

第二十八条  【转让年限】土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九条  【合同签订】集体经营性建设用地使用权转让，应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人、报自治县自然资源局备案。原出让合同约定土地转让需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让。

第三十条  【不动产变更登记】土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，受让人应当持转让合同和有关材料，依照规定到自治县不动产登记局办理变更登记。

第六章 集体经营性建设用地使用权出租

第三十一条  【出租定义】集体经营性建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或有偿取得集体土地的使用权人作为出租人将集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

第三十二条  【出租方式】入市实施主体作为出租人出租集体经营性建设用地使用权的，原则上采取招标、拍卖、挂牌方式公开交易。通过出让、转让等途径依法获得集体经营性建设用地使用权并持有不动产权证书的出租人出租集体经营性建设用地使用权的，可通过协议方式交易。

第三十三条  【出租条件】集体经济组织或其委托授权的入市实施主体出租其所有的集体经营性建设用地的使用权，集体经营性建设用地须符合本办法第六条规定的入市条件。

通过出让、转让等途径依法获得的集体经营性建设用地使用权，出租需持有不动产权证书。

未经入市实施主体同意，承租人不得擅自将集体经营性建设用地使用权进行转租。

第三十四条  【出租期限】集体经营性建设用地使用权的出租年限由出租合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，且不得超过剩余土地使用年限。出租期限满后，承租土地使用权自动交还集体土地所有人，双方另有约定的除外。

第三十五条  【合同签订】集体经营性建设用地使用权出租和转租，出租人与承租人应当签订出租合同。出租合同不得违反国家法律、法规和集体经营性建设用地使用权出让合同的规定。

第三十六条  【不动产登记】集体经营性建设用地土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

第七章 集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）

第三十七条  【作价出资（入股）定义】集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入企业，集体土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由集体经济组织和自治县人民政府委托的有资格的国有股权持股单位按规定的集体土地增值收益分配比例分别持股。

第三十八条  【地价评估及入股方案制定】集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）前，集体经济组织可委托自治县自然资源局组织开展地价评估、制定集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）方案，草拟作价出资（入股）合同。地价评估结果、作价出资（入股）方案、作价出资（入股）合同须经集体经济组织民主决议（议事）同意或依法授权同意，并报自治县自然资源局备案。

第三十九条  【合同签订】集体经济组织、国有股权持股单位与作价出资入股企业应当签订作价出资（入股）合同。作价出资（入股）合同不得违背国家和自治区有关法律、法规。

第四十条  【不动产登记】作价出资（入股）合同签订后，集体经济组织、国有股权持股单位及作价出资（入股）企业应持集体土地相关权属证明、作价出资（入股）合同、集体经济组织民主决议（议事）同意或依法授权同意作价出资（入股）的书面证明材料及其他有关材料，按规定在自治县土地产权登记局办理不动产登记手续。

第四十一条  【入股土地权能】作价出资（入股）的集体经营性建设用地，入股企业可以依法转让、出租、抵押，经依法批准改变用途的，企业应补缴不同用途的土地出让金差价。

第八章 集体经营性建设用地使用权抵押

第四十二条  【抵押定义】集体经营性建设用地使用权抵押，指抵押人以其合法取得的集体经营性建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四十三条  【地上建筑及附着物】集体经营性建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其依附的土地使用权随之抵押。

第四十四条  【合同签订】集体经营性建设用地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违反国家法律、法规和集体经营性建设用地使用权出让合同的规定。

第四十五条  【抵押登记】集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第九章 开发利用

第四十六条  【开发利用要求】集体经营性建设用地入市后的开发利用执行国有建设用地开发利用有关规定，应当符合国家产业政策、供地政策、环保政策、节约集约用地标准等要求。

第四十七条  【开发利用监管】集体经营性建设用地使用权人应当严格按照合同约定按时动工开发建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，自治县自然资源局应当责令限期改正，代表其所有权的集体经济组织可参照《闲置土地处置办法》对闲置土地进行处置。

对因土地使用权人原因造成出让后的集体经营性建设用地动工开发延迟的，按如下规定处理：

（一）未动工开发满一年的，由自治县自然资源局报经自治县人民政府批准后，责成代表其所有权的集体经济组织向集体经营性建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；

（二）未动工开发满两年的，由自治县自然资源局报自治县人民政府批准后，责成代表其所有权的集体经济组织向集体经营性建设用地使用权人下达《收回集体经营性建设用地使用权决定书》，无偿收回集体经营性建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

第四十八条  【改变土地使用条件】集体经营性建设用地使用者应当按照合同约定使用土地。确需改变土地使用条件的，按照以下方式处理：

土地使用条件的改变须符合国土空间规划，经土地所有权人同意，报自治县人民政府审核后，重新签订合同，并补交前后土地使用条件下土地差价，同时按照规定的收取比例由自治县财政收取集体土地增值收益调节金；不符合国土空间规划的，应先按照法定程序修改国土空间规划。

第四十九条  【合同期满前收回】有下列情形之一的，集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。

（二）不按照批准的用途使用土地的。

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

（四）依照前款第（一）项规定收回集体经营性建设用地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第五十条  【合同期满续期或收回】集体经营性建设用地入市合同约定的使用年限届满后，按国家法律法规规定予以续期或收回。

第十章 地价管理

第五十一条【基准地价】集体经营性建设用地地价标准应按照集体建设用地基准地价执行；纳入国有建设用地基准地价评估范围及集体建设用地基准地价未公布实施的，可参照国有建设用地基准地价执行。

第五十二条【地价确定】集体经营性建设用地使用权出让、出租底价由代表其所有权的集体经济组织，在经土地价格评估的基础上，按照民主决议（议事）程序确定，并报自治县自然资源局备案。

第五十三条【价格底限】集体经营性建设用地使用权出让、出租底价不得低于所在级别基准地价的70%，集体建设用地基准地价评估范围未覆盖的区域，不得低于其所在区域末级集体建设用地基准地价的70%；且不得低于入市地块所在区域新增建设用地土地取得的各项成本费用之和。

第十一章 收益分配

第五十四条  【政府和集体分享出让收益】入市的集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按规定缴纳相关费用。自治县财政局根据集体经营性建设用地的不同用途，按不同的比例从入市收益中收取土地增值收益调节金。

第五十五条  【土地增值收益调节金的定义】本办法所称土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的集体经营性建设用地入市制度的目标，在集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向政府缴纳调节金。

集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益是指集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第五十六条  【土地增值收益调节金计提基数】土地增值收益调节金以集体经营性建设用地入市所得的土地增值收益作为计提基数；属于新增建设用地入市的，以土地增值收益扣除新增建设用地有偿使用费、补充耕地指标费等作为计提基数。具体计提比例另行制定。

第五十七条  【土地增值收益调节金支出】自治县财政局收取的土地增值收益调节金，主要用于土地前期费用、城镇基础设施建设支出等。

第五十八条  【耕地占用税征收】使用存量集体经营性建设用地入市，暂不征收耕地占用税；使用新增集体建设用地办理农转用审批手续后入市的集体经营性建设用地按规定缴纳耕地占用税。

第五十九条  【集体内部分配】集体经营性建设用地入市收益归属集体部分，应大部分留存集体经济组织，纳入集体财产，实行专账核算、专户存储、专项管理。主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排，本集体基础设施建设和公共服务设施。具体分配指导意见另行制定。

集体经济组织应在乡（镇）人民政府的监督指导下，根据相关规定制定集体内部入市收益分配和使用方案，经民主决议（议事）同意或依法授权同意后确定，并报乡（镇）人民政府备案。

集体经济组织入市收益分配和使用情况，应当纳入集体事务公开内容，向集体经济组织成员公开，接受审计监督和政府监管。

第十二章 监督管理

第六十条  集体经营性建设用地使用权出让、出租未按规定实行招标、拍卖、挂牌公开交易的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记。

第六十一条  不按本办法规定报经批准擅自处置土地使用权，发生土地使用权转移或改变土地用途的，由自治县自然资源局、城市管理执法局依法依规处理。

第六十二条  应当以招标拍卖挂牌方式入市集体经营性建设用地使用权而擅自采用协议方式转让的，对直接负责的人员和其他直接责任人员依法依规追究相应责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第六十三条  集体经营性建设用地入市后，土地所有权人与土地使用权人存在权利纠纷，按民法典规定办理。

第六十四条  参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）第二十五条规定，中标人、竞得人有以下行为之一的，中标、竞得结果无效，竞买保证金不予退还；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第六十五条  政府部门相关工作人员在入市活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规追究相应责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十三 章 附则

第六十六条集体经营性建设用地入市地价评估、抵押融资、土地增值收益调节金征收、管理和使用、集体内部入市收益分配等依据本办法另行制定。

第六十七条本办法实施过程中可根据实际情况及国家相关法律、法规进行修改，并按照规定程序报批。

第六十八条本办法由自治县自然资源局负责解释。

第六十九条  本办法自发布之日起至2023年12月31日有效。