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2019年上半年广西房地产开发运行分析

2019-07-31 09:46     来源:自治区统计局
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上半年,广西房地产开发投资保持快速增长,销售市场则处于阶段性低位运行,房地产项目施工稳步推进,新开工面积快速增长,到位资金充足,保障有力。

一、广西房地产开发业运行特点

(一)多重因素拉动广西房地产开发投资重回高位增长区间

上半年,广西房地产开发完成投资持续快速增长,虽然整体运行呈逐步小幅回调态势,但仍处于高位增长区间,在全国名列前茅。上半年,广西房地产开发完成投资1738.26亿元,同比增长27.1%,比一季度回调1.1个百分点,在全国排第3位。

 

 

从2016年初以来的运行态势看,广西房地产开发投资自2016年初逐渐趋热至2017年上半年达到31.9%的峰值状态,市场购买力大量释放,同时,国家不断加大房地产调控政策力度,十九大报告再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,对房地产开发业形成不断收紧的调控压力。因此,2017年下半年广西房地产开发投资项目数量也逐渐减少。2018年广西房地产开发投资逐步回归正常运行区间。2019年初,随着经济下行的压力、调控政策有所宽松和广西市场房源紧缺的刺激,房地产企业加快了购地开发新项目的步伐,大量新项目开工上马,上半年,广西新增房地产入库企业312个,同比增长365.7%,新增房地产项目465个,同比增长78.8%。

从投资结构来看,拉动力主要集中在建筑工程投资和项目前期土地购置费支出。1-6月,建筑工程完成投资1023.86亿元,同比增长18.6%,土地购置费支出521.00亿元,同比增长74.8%。其中,土地购置费支出增速持续高位增长,拉动全区房地产完成投资增长16.2个百分点,是全区房地产完成投资高位运行主要动因。

从投资区域来看,拉动力相对集中在首府南宁和柳州、桂林、玉林、北海等区内几大重点城市。上半年,南宁市房地产投资出现大规模放量,投资增速急剧上升,从2018年4季度累计增速15.5%飙升至2019年1季度36.0%,增幅达20.5个百分点,至2季度仍然保持31.4%的累计增速,由于南宁市房地产投资在全区的比重达到40%左右,上半年直接拉动全区房地产投资增长11.6个百分点。

(二)销售市场处于阶段性低位运行

上半年,广西商品房销售继续低位运行,总体态势趋于企稳。销售面积2858.42万平方米,同比增长6.1%,比一季度回调1.3个百分点。

 

上半年,广西房地产销售面积增速快速下行,增速与2014年水平相当。年初2月份跌破两位数,增速仅为2.9%,降幅达17.2个百分点,至二季度,开始出现企稳回暖迹象,但供给侧房源仍然紧缺,市场销售不容乐观。

由于前一阶段的市场需求和供给已经得到阶段性的大量释放,目前广西销售市场暂时处于低位运行阶段。主要原因,一是经过2016、2017年两年投资高峰期的项目销售批量进入尾声,大部分仍在建的项目待售房源基本已经售馨,部分重点城市的情况是旧项目已售馨,新房源仍未达预售标准,库存稀少,导致供给侧供应量不足。二是前一阶段市场过热,被住建部点名预警,消费市场出现观望情绪,投资性购房需求减弱,对商业性商品房的销售造成影响。三是区内半数城市销售出现下滑:南宁、防城港、河池等城市销售出现负增长,北海、百色、来宾、崇左等城市销售回落。

(三)供给侧房源供应不足,待售面积急剧减少

上半年,全区商品房待售面积1369.22万平方米,同比下降4.4%;去化周期2.6个月,比去年同期缩短3.6个月。从目前情况看,库存消化时间过短,供给侧房源紧张,不利于供需双方平衡,不利于稳定市场房价。

(四)项目施工稳步推进,有力支撑后续销售

上半年,全区房地产项目施工面积25080.96万平方米,同比增长10.9%,比一季度提高2.8个百分点。其中,新开工面积3770.78万平方米,同比增长21.5%,比一季度提高20.9个百分点。施工面积继续平稳增长,新开工面积较快增长。在国家“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向政策下,广西房地产开发企业对未来市场预期较为乐观,预期较为稳定,大量资金投入房地产新项目开发建设,新入库项目数量增多,新开工面积快速增长,有利于后期销售面积企稳回暖。

(五)房地产开发业到位资金充足,保障有力

上半年,广西房地产开发业到位资金与投资增速较为协调,分别增长25.5%和27.1%。从目前情况看,广西房地产开发业本年资金来源2316.08亿元,同比增长25.5%;其中,国内贷款346.64亿元,同比增长69.2%;自筹资金632.95亿元,同比增长36.3%。上年结余资金充足,本年到位资金平稳增长,在到位资金充盈的情况下,新项目开发步伐加快,对广西房地产开发后续市场供给形成有力保障。

二、应引起关注的几个问题

(一)年初以来,房地产投资出现恢复性增长,增速过快,应引起警惕。由于经过前两年的销售峰值期,大部分项目在今年初市场销售接近于尾声,大量资金回笼,加上国家调控政策有所宽松,致使上半年广西房地产投资出现集中上项目的情况,大量新项目开工上马,投资增速飙升,预示着房地产开发业投资风险加大,如果后续大量项目楼盘同时入市预售,可能会造成市场大幅波动,供大于求,引发一定范围内的金融风险,同时,如果部分企业销售不畅,可能会造成现金流断裂。

(二)销售市场急剧萎缩,可能存在“外收”和“捂盘惜售”行为,应加大打击力度。一方面是客观待售房源大量减少,一方面可能是存在有些房地产公司有意规避房地产调控政策,额外以各种形式私下收取指标费、备案价费等“外收”行为。另一方面可能是有些企业存在“捂盘惜售”行为,捂盘提价,扰乱房地产市场价格秩序。

(三)土地供给时间过于集中,致使大量项目集中上马。上半年,新增入库房地产项目465个,同比增长78.8%。说明区内各市用于房地产开发的土地供应时间过于集中,也推动了大量新项目集中开工,可能会引发下一个周期的集中供应,不利于房地产开发投资宏观调控。

三、措施和建议

(一)加强审批把关,严格市场调控。各地有关部门应加大对房地产企业资质的审核和审批,提高准入门槛,只有完全符合国家标准的企业才能通过房地产开发资质的审核,才能颁发房地产开发资质等级证书,才能从事房地产业的开发和经营,逐步消除目前房地产企业良莠不齐、临时开发资质证书泛滥的局面。同时,有关部门要加强房地产项目开发的调控力度,有计划分批次核准和发放开工许可,宏观调控好项目的开工时间。

(二)严厉打击“外收”和“捂盘惜售”行为,维护市场秩序。有关部门应高度重视,进一步加大房地产市场执法力度,有效遏制“外收”行为;对已经取得预售许可证的商品住房进行排查,督促企业限期开盘销售,严禁“捂盘惜售”。

(三)加强土地供应管理。在全区的层面上对现存可供应土地进行宏观调控,严格控制供地指标,进一步收紧住宅用地供应,合理限制各地土地拍卖。从总体上合理计划各个时段的土地出让时间,合理规避土地集中供应给市场造成的不利影响。

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